掌舵人丨深圳地王，危机四伏

发布时间：2025-07-08 06:13:12 来源：儗非其伦网 作者：综合

来源：市值观察

粤系房企龙光集团一度被看做行业高盈利典范，危机四伏令同侪艳羡不已；谁知这家由潮汕商人纪海鹏创建的掌舵地产王国，实则披着一层靓丽的人丨皇帝新衣，背地里隐匿着巨大的深圳表外债务。

他不止五次拿下“深圳地王”，地王一次次豪赌深圳楼市，危机四伏跻身千亿房企俱乐部；他通过高超的掌舵财务技巧，借神秘平台腾挪表内负债，人丨获取房企“优等生”的深圳虚名。

只不过，地王这一切都在地产退潮的危机四伏洪流中沦为时代背景板。

8月7日晚，掌舵龙光集团在纪海鹏高喊“绝不躺平”的人丨5个月后，宣布暂停支付5笔境外债（共计16亿美元）的深圳利息，正式宣告暴雷。地王

落寞的“深圳地王”

深圳是纪海鹏的福地，也是龙光的大本营。在深圳房价一轮轮疯长中，龙光大举押注，趁势起飞。

“纪老板对大本营深圳的地块情有独钟，相比土地价格，他更在意深圳的战略意义。”尽管外界一直在质疑，但纪老板依旧钟爱“深圳地王”。

2014年-2020年，在纪海鹏的示意下，龙光拿下了不止5块深圳地王。在楼市火爆的时代，这些蒙眼砸下的巨资，帮助龙光一路前行。

2014年，龙光斥资46.8亿拿下龙华地王，楼面地价逾2.5万元/平米，超过当时该区域新房售价；次年，又以112.5亿元斩获龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王；又过一年，龙光耗资140.6亿元摘得彼时的全国总价地王——深圳光明新区地块，业界轰动。

三年蛰伏后，2019年6月24日，一场“史诗级”土拍在深圳上演，超80家房企再度角逐龙华红山，其中一宗地经过130轮比价，最后由龙光地产以65.85亿元夺得，楼面价达到惊人的66988元/平米，这个价格已经逼近或超过附近二手房售价，“面粉贵过面包”，并再次刷新龙华地王纪录。

2020年5月，龙光再次以115.97亿元将深圳前海限价地块收入囊中，创造前海总价“地王”的同时，再度刷新深圳单价“地王”纪录。除了深圳，纪海鹏驾驶着龙光牌“地王收割机”，在南京、南宁、佛山、广州等地搜刮地皮。

深圳房价疯狂上涨，龙光前期拿下的“地王”，不仅能够成功解套，甚至让龙光赚的盆满钵满。

比如2014年底龙光第一次拿下地王时，2.51万元/平米的楼面价已逼近当时周边新房售价，龙光副总裁在当时也承认价格确实高，但“符合公司投资原则”。龙光旋即在深圳楼市启动一轮暴涨，顺利“解套”上岸。

2015年拍下的龙华红山地块，两年后以龙光玖钻项目入市，销售均价超过6万元/平方米。这一项目2018年单盘销售额高达160亿元。

在那个地产奇迹时代，纪海鹏就是业界敬仰的商业巨子，投资天才，他带领龙光挥斥方遒、叱咤风云，一时风光无量。

但在2020年后，随着地产史诗级调控，大潮退去，龙光被地王反噬，形势急转直下，债务压顶。

譬如上述提到的前海地王，可售部分楼面价就高达8.67万元/平米。但按照要求，该项目最高均价为107100元/平米。加上土地整理、建筑及后期各种成本，这一项目盈利空间逼仄。

土地两集中政策实施后，纪海鹏仍旧选择“再赌一把”。深圳首次集中供地中，龙光豪掷近80亿摘得光明区凤凰街道和南山区西丽街道地块，溢价45%。其中，凤凰地块成交楼面价3.68万元/平米，而其限价为4.89万元/平米，属于明显的“亏损赚吆喝”。

图源：网络

去年下半年开始，龙光在粤港澳区域土地市场中几乎全程隐身，亦缺席了此后的深圳第二批、第三批集中供地。

称雄一时的“深圳地王”黯然退场，在中国房地产最火热的掘金地，曾赢下多场史诗级土拍的龙光，已经走下神坛，陷入流动性危机。

危险的资本游戏

纪氏家族深居简出，低调神秘，就如同龙光隐藏在光鲜外衣背后的巨额负债，令外界难以窥探。

爆出危机之前，龙光是公认的“好学生”，“三道红线”指标全为绿档，过去12年净资产收益率超过20%的地产企业，仅有龙光一家。

然而，这个漂亮的财务报表，却是金玉其外败絮其中。瑞银的报告直击其软肋——龙光集团表外债务可能高达580亿元至790亿元。

通过信托、私募债、资管平台、过桥、基金等“明股实债”的融资手段，以及设立神秘的平台公司，龙光腾挪债务，纪海鹏可谓煞费苦心。

深圳市顺悦投资是其重要的资产腾挪平台，旗下全资拥有宏诚投资。表面上看，这两家公司和龙光并无直接关联，穿透后两者实控人为陈璜，但仔细深扒却大有文章。

宏诚投资曾对外投资102家企业，股权出质9笔，均为龙光系地产项目公司。通过这个表面为“商务服务”的平台企业，龙光将地产项目债务暗渡陈仓，悄然移出财务报表。

龙光骏逸房地产公司成立于2019年3月27日，负责深圳龙光玖誉府项目，3个月后该公司引入宏诚投资，龙光与其各持有50%股权，2019年底开盘，一年半后全部售罄。2020年底，宏诚投资“光荣”完成任务，将其持有的股权全部转给龙光地产。

类似宏诚投资这样的“马甲”还有宜丰投资、顺博投资、卓亮投资、惠睿投资、鹏渊投资、鹏嘉投资等等，不胜枚举。

草蛇灰线，但都有迹可循。这些“工具人”企业，或帮龙光抛头露面，在其不方便的时候去竞标拿地；或承接高成本、低毛利项目，为龙光营造高毛利的虚假繁荣；或通过“明股实债”的手段，为龙光隐匿负债。

以建筑业起家的纪海鹏对资本运作十分熟稔，融资手段更是五花八门，令人眼花缭乱。除了上述的“马甲”公司，甚至在香港或境外注册的景茂控股、威越国际、卓高资本等，都为龙光地产项目的大股东。

这些企业的真实面目难以考证，资金来源更是无法深追，但不可置疑的是，他们都为龙光地产项目进行资金输血。

目力所及，这些仅是龙光“花式财技”的冰山一角。在纪海鹏的授意下，龙光不惜动用极为繁杂的方式筹资输血，进而打造高ROE、高盈利的虚假景象，维持其高市值，从而推升纪氏家族的财富值。

其实，三道红线监管政策实施之后，利用平台公司承接项目股权，降低净负债率是高周转企业的惯用手段，但类似龙光这样神秘复杂的企业，却十分罕见。

他虽然没有违背市场规定，但却“合理”地欺骗了投资者和资本市场。在地产行业大转折的节点，纪海鹏的“苦心”终归是徒劳，股债双杀叠加销售额大幅下滑，融资和销售两头受阻，龙光宣告美元债正式违约。

表面上看，龙光财务数据优良，2021年，现金短债比1.07倍，净负债率82.0%，剔除预收账款后的资产负债率71.0%，仅有第三项稍微高出监管阈值。

但如果加上不为人知的表外负债，实际上，这位深圳“大地主”，早已是捉襟见肘，四面楚歌。

跌宕的命运起伏

在市面上流传着纪海鹏打拼经历的各种故事，比较靠谱的是，上世纪90年代初，他通过建筑和医疗生意实现原始财富积累。

1996年，纪海鹏嗅到了房地产的机会，并在汕头起家，7年后决定进军深圳。

2013年，为解决扩张的资金压力，徘徊6年的龙光地产终于赶上了港股末班车，但融资额大幅缩水，被称为“贱卖”上市。

登陆资本市场后，纪海鹏便开始他的豪赌之旅，6年斩获5个地王，在深圳地产黄金时代疯狂掘金。

纪海鹏被称为“深圳最神秘的地产商人”，津津乐道的却是他的女儿纪凯婷，由于继承了家族大部分股权，年仅24岁就一跃成为福布斯全球最年轻的富豪。

她30岁便坐拥500亿资产，却爱上农村穷小子的故事，成为人们茶余饭后喜闻乐道的谈资。纪凯婷人生的顶峰，就是龙光辉煌时期的见证。

顶峰之后，便是危机爆发之时。纪海鹏踩对了风口，却赌错了周期，如今龙光的窘境就是他在为过去的激进扩张买单。

8月1日，龙光集团正式宣布将针对所有境外债推出整体解决方案，涵盖62亿美元离岸债务，其中包括39亿美元公募票据、私募票据以及部分离岸银团贷款。紧接着，龙光又暂停5笔境外债付息。

尽管此前纪海鹏一次次澄清，一回回辟谣：龙光不会躺平，不逃废债。但债务重组方案和暂停付息，相当于将龙光四面楚歌的困境摆在了明面上。

不过，相比较已违约的房企，龙光当前债券基本得到展期。债权人也寄希望于这家自诩“重仓大湾区”的房企，通过变卖资产，偿还债务。

一位债权人曾表示：“以前，唯一不可以躺平的就是佳兆业。现在，这句话应该换成，唯二不可以躺平的，是佳兆业和龙光。”

此前，“18龙控02”债券投资人对于初步展期方案颇有微词：“一个前所未有的差的方案，从一个资产质量还不错的企业口中说出来，不管出于什么目的，都让人愤怒不已。”

因为他们相信“深圳地王”家里真的有矿，但这一切，都还有待时间印证。

从龙光未经审核2021年年报中，外界惊讶地发现，龙光总土储面积竟然缩水了5125万平米，即便刨除下半年拿地400多万平的差值后，还有4600多万平米，莫名其妙的“消失”了。

匪夷所思的是，龙光引以为傲的大湾区土储半年时间凭空消失了4354万平米，直接砍掉了73%，大湾区土地占比也由此前声称的八成降低至不到一半。

深扒之后，才发现龙光把之前旧改的项目，包括前期，甚至还没确定中标的项目都算在内，这些“潜在的可转化面积”，让龙光变得无比虚胖。

如今，龙光已经更换核数师，经审核财报至今难产，股票停牌，龙光“公主”纪凯婷辞任，所谓手握优良资产，似乎只是纸上谈兵。

曾经的“深圳地王”，不免贻笑大方。

相关文章