海通宏观梁中华：房贷的降息还有100BP空间 至少可以降至3.6%

发布时间：2025-07-08 04:02:09 来源：儗非其伦网 作者：热点

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来源 中国基金报

文 泰勒

大家好，梁中刚刚，降息房贷降息了！空间可降15个BP

LPR非对称下调：1年期降5个基点

5年期以上降15个基点

刚刚，至少至降息了，海通宏观华房还中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，梁中2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，降息5年期以上LPR为4.3%。空间可降以上LPR在下一次发布LPR之前有效。至少至

据中国人民银行，此前2022年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

按照央行规定，个人房贷借款人和贷款银行可协商选择利率重定价（通常周期最短为1年），每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

数据显示，2021年12月和今年1月，央行先后将一年期LPR下调了5和10个bp，随后一直持稳在3.70%；五年期品种在今年1月下调5bp后，又在5月单独下调了15个bp至4.45%。

例如基金君的房贷利率是5.24%，定价日是1月1日，下一个定价日就会降为5.24-0.05-0.15-0.15=4.89%！

另外，基金君算了一下，100万贷款30年等额本息，利息从81.34万减少到78.15万元，减少3.19万元。

如果按照今年5月以来两次一共30BP的降息计算，5年期贷款利率降低30个基点，100万贷款30年等额本息少偿还6.4万利息。

值得一说的是，5月15日，人民银行、银保监会发布了关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。通知明确，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这意味着，按照8月22日的贷款市场报价利率（LPR），那么首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.1%。

再来看看点评。

【海通宏观梁中华】房贷的降息：还有100BP空间

今天1年LPR调降5BP，5年调降15BP，和之前的降息结构刚好相反。之前降息中1年降幅都要超过5年，关键是贯彻房住不炒。现在房地产市场大周期下行，房贷利率明显被高估，需要扭转降息结构，5年期多降，1年期少降。

我们年初测算房贷利率高估200BP以上，今年上半年已经压缩100BP至4.62%，还有100BP左右降息空间（至少可以降至3.6%甚至以下）。因为我国居民没有破产制度，理论上应该拿到的融资成本比国开债高一些就可以了，之前的利息都是多付的。

往前看，高估的房贷利率会继续向下压缩，5年期LPR可能会继续调降。但短端利率如逆回购、MLF、1年LPR降息还是会比较谨慎，我国的货币是新兴货币，政策上还是会在汇率和利率之间权衡，利率降多了就要放弃汇率，如果在乎汇率，利率的下行从长期来看就会受到限制。

任泽平称，降5年期，旨在稳楼市。非对称降1年期，实体经济空中加油，关键是宽货币到宽信用。是该出手稳楼市了：8月19日，据住房和城乡建设部消息，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

为何降房贷？

原因有以下几个，

第一、7月金融数据整体表现较弱，8月15日央行正式降息，当天调降中期借贷便利（MLF）利率和7天逆回购利率各10个基点（BP）。稳房贷的意图明显，市场预计随后公布的五年期贷款市场报价利率（LPR）将跟随下调。（由于LPR报价直接与1年期MLF利率挂钩，而LPR又是银行发放贷款时的定价基准，在MLF下调后，LPR利率也存在继续下调的可能）

8月15日，央行公开市场业务操作室公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，当日开展4000亿元MLF操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75%和2.0%，较上次的2.85%和2.10%各下调了10BP。

简单理解，就是央行降息了。15日这次降息出乎市场预料，主因是7月信贷数据远低于市场预期。

第二、国务院总理李克强8月18日主持召开国务院常务会议，部署推动降低企业融资成本和个人消费信贷成本的措施，加大金融支持实体经济力度。

会议指出，要有针对性加大财政货币政策支持实体经济力度，进一步巩固经济恢复基础，保持经济运行在合理区间。依法盘活地方专项债限额空间。完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（简称LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

鉴于央行在8月15日已经超预期出手，将代表短期政策利率的7天期逆回购利率和代表中期政策利率的1年期MLF利率双双下调10个基点，在国常会表态“发挥贷款市场报价利率指导作用”、“推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本”的背景下，因此8月22日LPR下调也是自然的事情。

第三、受疫情持续扰动及房地产景气度低迷等因素影响，近期公布的多项经济数据，包括PMI、社融、信贷等均不及预期。经济在经历了前期的环比改善后，同比增长的压力正在逐渐显现。在居民购房信心持续低迷、企业中长期信贷意愿不足的背景下，社会综合融资成本存在较强的下行必要性，而政策利率的调降将为LPR创造下行空间。

“提前还贷潮”也反映出居民加杠杆意愿低迷，房市销售端的回暖亟待政策的进一步宽松。此外，近期监管层频繁强调多部门要协同“保交楼”，居民悲观房市预期将逐渐扭转，政策合力下房市销售端有望回温，带动房企现金流修复，提振按揭增量，缓释地产风险。

分析称，5年期LPR降幅更大核心目的是拉动按揭贷需求，对冲地产停贷事件的负面影响。

对市场有何影响？

A股影响：

分析称，短期来看，市场在LPR调降前的两周里可能会出现上涨，但在落地后的一周内通常表现不佳。历史来看，在LPR调降前，市场通常表现较好，在大多数时候均呈现上涨状态，这种现象的发生可能与投资者对流动性宽松的预期升温有关。但是当LPR调降落地之后，股市的表现则相对较差。

长期来看，LPR调降对市场的影响主要取决于宽信用的落地情况。从长期的角度来看，股市的表现终究要回到基本面，如果宽货币能够成功传导至宽信用，那么股市通常会有较好的表现，例如2020年初前后的时间段，反之，则股市很难有较好的表现，如2022年初时情况。

信贷、地产影响

分析称，LPR下调后，8月信贷或脉冲上行：第一，经验证明LPR下调会为信贷带来快速修复。回顾历史，企业信贷增速受到LPR影响较为明显，随着疫情影响淡去，LPR下调将会对贷款有较好的拉动作用。相较之下，居民贷款看似对LPR变化并不敏感，但观察同比多增数值的边际变化，可以发现以个人住房按揭贷款为主的中长贷对于5年期LPR调降的反应较为明显快速。

第二，监管指导因素在今年表现尤为明显。今年信贷的增长受监管指导因素的影响较大，当政策部署加大信贷投放力度时，当月信贷往往会得到明显的提振。从央行降息的举措以及二季度货币政策报告中“加大对实体经济信贷支持力度”的表述来看，目前信贷增长依然是政策非常重视的问题，配合大概率下行的LPR，我们认为对于8月的信贷增长可以再乐观一些，新增规模有望达到1.5万亿，同比多增3000亿元。

在本次LPR调降前，固定收益首席分析师孙彬彬在一份研究报告中指出，考虑到会议提出的“稳定房地产市场”要求，住房贷款利率需要进一步降低，向历史低点靠拢。

他指出，2008年底，首套房贷款利率最低可至4.158%（在5.94%的基础上打7折），个人住房贷款加权平均利率4.34%，当前两项指标分别为4.25%、4.62%，后续分别需要至少降低10、28个基点才能达到历史低点。LPR下调15个基点似乎能够满足稳增长和稳定房地产市场的基本要求。

债市影响

中信证券称，对于债市而言，1年期MLF利率作为10年期国债利率的定价锚，预计长债利率中枢会跟随下调10bps，考虑到目前债市做多情绪，不排除短期内超调的可能，但在区间下沿操作还需谨慎。中长期来看，MLF降息后的LPR报价下调将成为宽信用的催化剂，此前支撑债市表现的“资产荒”逻辑后续可能被打破，流动性市场供给减少而需求回升的背景下，债市利率或存在调整的压力。

A股表现：还算OK，刚刚拉升悉数转涨了。希望能保持住。

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